​​       С 15 августа этого года вступили в силу поправки в Закон «О банкротстве», который пополнился параграфом «О банкротстве застройщиков». Насколько эффективнее стали нормы закона и как их  применять на практике – эти вопросы обсудили представители министерства строительства и ЖКХ Новосибирской области, управления Росреестра, дольщиков, а также арбитражных управляющих.

Как пояснила начальник юридического отдела министерства строительства и ЖКХ НСО Лариса Гильмутдинова, принимая поправки, законодатели учли практику применения так называемых «серых схем». Действие закона будет распространяться на всех застройщиков вне зависимости от схемы привлечения денег. Это означает, что арбитражный суд теперь вправе признать наличие у участника строительства право требования не только в случае заключения договора участия в долевом строительстве, но и в случаях передачи денежных средств, например, по предварительному договору, по договору займа и другим схемам. Немаловажно, что закон ввел и ряд понятий, ранее не установленных в законе: лица, привлекающего денежные средства участников долевого строительства, объекта строительства, требований о передаче жилого помещения и других.

Поправки существенно расширили функционал арбитражных управляющих, руководящих процедурами банкротства застройщиков. В частности управляющий должен готовить заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства другому участнику, например ЖСК. Такое заключение подразумевает наличие сведений о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта, отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект и земельный участок. Кроме того, управляющим придется заняться разъяснением дольщикам их прав и обязанностей, а также предложить им проект решения о создании ЖСК или иной формы объединения. Ранее основную часть этих функций выполняло министерство строительства и ЖКХ НСО. Контролирующие функции за деятельностью арбитражных управляющих закреплены за профильными саморегулируемыми организациями, которых в свою очередь, контролирует Управление Росреестра по Новосибирской области.

 Участники круглого стола сошлись во мнении, что хотя закон и прогрессивен, однако будет немало сложностей с его применением, что может потребовать его доработки в будущем. В частности представители Управления Росреестра отметили недостаточность контрольных функций в части реагирования на жалобы в адрес арбитражных управляющих.

«Во многом возможность извлечения пользы из нового закона будет зависеть от способности дольщиков прийти к соглашению в вопросе, достраивать ли объект или же пытаться вернуть вложенные деньги, - отметила  арбитражный управляющий, член НП "Сибирская межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих" Ольга Сысоева. - Не исключено, что требования тех, кто хочет достраивать объект, могут идти в разрез с намерениями других жильцов организовать строительство. Новшества в законе помогут, прежде всего, организованным дольщикам».

Как подчеркнула Лариса Гильмутдинова, вероятность недобросовестного поведения застройщиков на рынке по-прежнему сохраняется, поэтому важно, чтобы инвесторы занимали активную позицию не только в вопросе достройки незавершенного объекта, но также изначально предпринимали меры по снижению риска возникновения подобных ситуаций. Она советует перед принятием решения о сотрудничестве с застройщиком внимательно читать закон № 214-ФЗ: «Обязанность гражданина вложить денежные средства в долевое строительство возникает только после заключения договора участия в долевом строительстве, то есть после его государственной регистрации. Заключение такого договора снижает риск утраты вложенных средств. Немаловажно также изучение истории и репутации компании, получение информации об уже сданных объектах».

Что касается решения проблем дольщиков, Правительство области продолжает оказывать им адресную поддержку. Существует возможность получения гражданами, пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков в Новосибирской области, субсидии из областного бюджета на оплату дополнительных расходов, необходимых для завершения строительства многоквартирных домов, в размере не более 200 тыс. рублей. В случае достройки  «проблемных» жилых домов силами ЖСК, может быть оказана  поддержка в части снижения размера арендной платы, оптимизации технических условий. Ведется поиск инвесторов для ряда объектов, прорабатываются возможности создания стимулов для застройщиков, которые готовы взяться за завершение работ. 

В настоящее время в Новосибирской области 32 проблемных объекта, по каждому из которых минстроем области составлен и исполняется план-график работ. Более 10 застройщиков, не выполнивших обязательства по завершению строительства 21 жилого дома, находятся в процедуре банкротства.